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Antonio Zapata: Burbuja inmobiliaria

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El público observa con asombro el sostenido aumento de los precios inmobiliarios. Incluso, algunos analistas temen la formación de una burbuja y las noticias generan aprensión, porque la experiencia internacional muestra que la burbuja inmobiliaria expresa la máxima especulación previa al estallido de una crisis.

Así, el tema de la burbuja inmobiliaria desata pasiones y otros analistas la niegan con vehemencia. Sostienen que al haber una demanda insatisfecha, la economía logrará evitar la burbuja. Ella solo se formaría donde lo inmobiliario es especulativo, muy distinto del caso nacional, donde estas inversiones satisfacen una demanda real.

En efecto, otros casos evidencian que la especulación es la clave del estallido de la burbuja inmobiliaria. Pero, ¿acaso en esas sociedades la demanda estaba satisfecha y se construyeron viviendas para ser deshabitadas? No. La palabra especulativa significa que las ganancias esperadas son largamente superiores a las que rendiría ese mismo capital en cualquier otro sector.

Es decir, especulación se refiere a precios relativos. Por ejemplo, diez años atrás, un automóvil sedán nuevo costaba una séptima parte de un departamento también nuevo de cien metros cuadrados en Miraflores. Hoy en día esos precios relativos han saltado por los techos. Ahora ese carro cuesta una veinteava parte del mismo departamento miraflorino. En ese sentido, invertir en bienes raíces es la forma más fácil de valorizar un capital.

Empujado por estos factores, el rubro inmobiliario registra una actividad sin precedentes. Cuando los precios de un sector crecen en forma desmesurada, muy por encima de los valores de otros rubros, y de su costo de producción, entonces se forma una burbuja. Visto así, el sector inmobiliario peruano ya ha formado su burbuja.

Aunque, no necesariamente toda burbuja estalla, algunas son reabsorbidas por el sistema. Solo revienta cuando se interrumpe la cadena de pagos, porque la gente no puede pagar sus hipotecas. Para ello, la economía debe detenerse. No es un fenómeno intrínseco del sector inmobiliario. Las casas pueden subir diariamente y las hipotecas ser más altas, pero si el empleo en el sector moderno continúa creciendo, entonces simplemente costará caro comprarse una vivienda y la gente empezará a pensar en otras opciones. En ese caso no reventará y la burbuja pasará, como una ola de mar que luce amenazante antes de disolverse.

Tenemos ejemplos de ruptura de precios relativos sin consecuencias críticas. Por ejemplo, educación. Una generación atrás, la escuela privada era mucho más barata que hoy. Pero, no ha estallado, porque sigue en expansión y se apoya sobre el crecimiento demográfico y el retroceso del sector público. Lo mismo podría pasar con el sector inmobiliario.

Por ello, la atención vuelve a los factores que efectivamente podrían cortar la cadena de pagos. Guardan relación con la marcha de la economía y especialmente con el empleo y los pequeños negocios. Para que funcionen es preciso que el sector exportador continúe expandiéndose, arrastrando al mercado interno a través de miles de encadenamientos.

Pero, el sector exportador podría estar comprometido en el futuro inmediato. Bastaría que Asia se enfríe para un bajón de las inversiones cruciales. Incluso, un dólar muy bajo puede afectar la rentabilidad de algunas exportaciones y precipitar una crisis de balanza de pagos, donde las compras superan las ventas en el exterior.

De este modo, el sector inmobiliario no tiene la respuesta. Por ahora los precios están locos. ¿Hasta cuándo? Se ignora y depende de otros. No se vaya a resfriar la China, porque podría romperse la cadena de pagos.

Si el sector externo es fundamental, los signos no lucen muy halagüeños. La semana pasada los balances de algunas empresas, por ejemplo Volcan, fueron desalentadores y provocaron una caída de la bolsa. El ánimo del mercado inmobiliario parece ser, vender lo que se pueda y cuidarse de contraer una hipoteca que mañana no se pueda pagar.

Fuente: La República (27/02/2013)